賃貸マンションの家賃設定にかかわる要素は何かを考えてみると、実は裏を返してオーナーの収入を如何に設定するかにかかってくる所が大きい。
オーナーの経費としては、土地と建物の固定資産税、維持メンテナンスの折半分、ってところ。あと管理不動産屋の取り分、こんなところだね。
で収入だけど、平気で更地を駐車場に変えちゃう状況を見てみると、駐車場単価の多くても数倍程度の設定だろうと仮定できるかも。で、土地面積かける単位収入で計算できるかもね。ま、架空なんで間違いかもしれないけどさ。
でもここまでで、大きいのは土地面積とその土地の価値ということですね。
公示の路線単価に大きく影響されると思っていいかも。
ただ落し穴、駅前などと徒歩数十分の箇所との公示価格、そんなに大きい差が無いことが多い。特に近郊地域では。なのに賃貸価格は大きな差が出てくる。
これにはふたつの理由があると思う。
ひとつは、商業地域もしくは商業の可能性が高い地域。そんなところでは商業の儲け率が高くなり、あえて住居とするならば家賃を高く設定してしまうというモノ。
ふたつ目は、駅前便利、買いもの便利、お遊び至極、こんなものかな。これらはプレミアムを付けていると思うのだ。
結論。駅から遠い所が安いのではなく、逆はプレミアムなどで高くなっている。だから歩いてでもいいから遠くの環境のいいところの方が良い、と思うワタクシはヘンなんだろうかね。